Gazeta Podatkowa nr 13 (2096) z dnia 12.02.2024

Podatek od nieruchomości w przypadku współwłasności

Podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące m.in. właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, ich posiadaczami samoistnymi czy też użytkownikami wieczystymi gruntów. Sytuacja ta nieco komplikuje się w przypadku współwłasności. W tym przypadku mamy do czynienia z solidarną odpowiedzialnością. Jak to wygląda w praktyce?

Opodatkowanie współwłaścicieli

Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach.

Zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe nie stosuje się przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego - garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności.

Wymiar podatku

W przypadku wspólnej nieruchomości każdego ze współwłaścicieli nieruchomości, jako podatnika, należy uznać stronę postępowania podatkowego, co oznacza, że wszyscy współwłaściciele powinni być wymienieni w decyzji ustalającej wysokość podatku od nieruchomości i wszystkim ta decyzja powinna zostać doręczona. Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność, to postępowanie powinno toczyć się z udziałem wszystkich współwłaścicieli i kończyć się decyzją stwierdzającą solidarny obowiązek podatkowy wobec wszystkich współwłaścicieli. W orzecznictwie sądowym panuje pogląd, zgodnie z którym nie można w jednej decyzji adresowanej do konkretnej osoby opodatkować udziału we własności nieruchomości. Organ podatkowy zobowiązany jest do ustalenia podatku od nieruchomości w jednej decyzji. WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 19 września 2023 r., sygn. akt I SA/Gd 329/23, uznał, że w postępowaniu podatkowym za strony należy uznać wszystkich współwłaścicieli nieruchomości i to do nich powinna być skierowana decyzja wymiarowa.

Jednocześnie w tym miejscu należy przywołać art. 6 ust. 11 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Wynika z niego, że jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu osób fizycznych oraz osób prawnych, jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej lub spółek nieposiadających osobowości prawnej, z wyjątkiem osób tworzących wspólnotę mieszkaniową, wówczas osoby fizyczne składają deklarację na podatek od nieruchomości oraz opłacają podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne.

Solidarna odpowiedzialność

Istota solidarnej odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe polega na tym, że każdy z dłużników jest zobowiązany do spełnienia całego świadczenia, tak jakby był jedynym dłużnikiem. Zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych. Jednak w dalszej kolejności istotne jest uregulowanie art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), który normuje roszczenie regresowe. Jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, treść istniejącego między współdłużnikami stosunku prawnego rozstrzyga o tym, czy i w jakich częściach może on żądać zwrotu od współdłużników. Jeśli z treści tego stosunku nie wynika nic innego, dłużnik, który świadczenie spełnił, może żądać zwrotu w częściach równych. Natomiast część przypadająca na dłużnika niewypłacalnego rozkłada się między współdłużników.

Gdy współwłaściciel jest przedsiębiorcą

Zdarza się, że jeden ze współwłaścicieli prowadzi działalność gospodarczą. Wówczas pojawiają się wątpliwości co do stawki podatku, którą należy ją opodatkować. W myśl obowiązujących przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wszystkie budynki, budowle i grunty będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkami przewidzianymi w art. 1a ust. 2a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i podlegają opodatkowaniu według najwyższych stawek. Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność kilku osób, będących i niebędących przedsiębiorcami, to wówczas fakt włączenia jej do przedsiębiorstwa jednej z nich powoduje obowiązek zapłaty podatku według stawki najwyższej solidarnie przez wszystkich.

Każdy ze współwłaścicieli zobowiązany jest do uiszczenia podatku od nieruchomości, a uiszczenie tego podatku w całości przez jednego ze współwłaścicieli zwalnia z tego obowiązku pozostałych.

Zwolnienie a solidarna odpowiedzialność

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych zawiera katalog zwolnień w zakresie obowiązku opłacania podatku od nieruchomości. W sytuacji gdy jeden lub kilku współwłaścicieli lub posiadaczy jest zwolnionych od podatku od nieruchomości albo nie podlega temu podatkowi, nie znajduje zastosowania zasada odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe. Wówczas obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na współwłaścicielach lub posiadaczach, którzy podlegają podatkowi od nieruchomości oraz nie są zwolnieni od tego podatku, w zakresie odpowiadającym ich łącznemu udziałowi w prawie własności lub posiadaniu.

Współwłasność małżeńska

Jeśli chodzi o współwłasność małżeńską w postępowaniu podatkowym, to małżonków traktuje się jak współwłaścicieli w rozumieniu art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Oznacza to, że decyzja wydawana jest na oboje małżonków (każdy z nich jest stroną postępowania wymiarowego) i doręczana każdemu z małżonków. W decyzji wymiarowej dotyczącej nieruchomości wspólnej sporządzonej w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach powinni być wykazani oboje małżonkowie jako podatnicy oraz podatek w jednej kwocie (bez podziału).

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 70)