Biuletyn Informacyjny dla Służb Ekonomiczno - Finansowych nr 35 (790) z dnia 10.12.2012

Budynek po pożarze - podatek od nieruchomości

W części budynku hotelowego wybuchł pożar. Z uwagi na grożące niebezpieczeństwo dla ludzi i mienia, decyzją nadzoru budowlanego, do chwili zakończenia prac remontowych nakazano właścicielowi hotelu wyłączenie części obiektu z użytkowania. Czy w związku z tym właścicielowi przysługuje prawo do zmniejszenia opłat w podatku od nieruchomości za wyłączoną z użytkowania część w okresie od momentu wybuchu pożaru do chwili całkowitego wyremontowania?

W myśl art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 ze zm.), dalej u.p.o.l., wszystkie budynki, budowle i grunty będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z dwoma wyjątkami niemającymi znaczenia w omawianym przypadku, są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

Ustawa podatkowa nie zawiera definicji pojęcia "względów technicznych". Analiza językowa tego pojęcia wskazuje, że względy techniczne to takie, które mają związek ze złym stanem technicznym nieruchomości, uniemożliwiającym jej wykorzystanie do prowadzenia działalności gospodarczej.

W orzecznictwie i w literaturze przedmiotu - wbrew stanowisku Ministerstwa Finansów z 2003 r. - panuje zgodność co do tego, że nie istnieje wymóg "urzędowego" potwierdzenia niemożności wykorzystywania przedmiotu opodatkowania w działalności gospodarczej, w postaci stosownej decyzji organu nadzoru budowlanego.

Jednakże wyłączenie z zakresu przedmiotów opodatkowania związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej dotyczy sytuacji, gdy przedmiot ten nie jest i - jednocześnie - nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej ze względu na zdarzenie niezależne od podatnika. Orzecznictwo jest tu zgodne. "Względy techniczne" powinny mieć charakter przeszkód obiektywnych, to znaczy nie mogą one być determinowane wolą podatnika, lecz okolicznościami zewnętrznymi (wyroki NSA: z 16 lutego 2006 r., sygn. akt II FSK 301/05 i z 9 stycznia 2009 r., sygn. akt II FSK 1354/07), do których nie można jednak zaliczyć przeszkód o charakterze sezonowym lub technologicznym (wyrok NSA z 12 lipca 2007 r., sygn. akt II FSK 744/06). Celem zastosowania w ustawie omawianego wyłączenia z definicji przedmiotów związanych z działalnością gospodarczą nie było uznanie za wyłączone wszelkich obiektów, które znajdują się w danej chwili w przebudowie lub adaptacji. Takie rozumowanie oznaczałoby zmniejszenie stawki podatkowej dla bardzo szerokiego kręgu obiektów, a każdorazowe dokonywanie inwestycji przez przedsiębiorcę powodowałoby obniżenie stawki podatkowej na czas remontu. Gdyby ustawodawca zamierzał wprowadzić swoistą ulgę w podatku dla przedsiębiorców inwestujących, to uczyniłby to poprzez wyraźny zapis w ustawie.

W przypadku, o którym mowa w pytaniu, budynek został zniszczony w części w wyniku działania siły wyższej (pożaru), czyli przyczyna była zewnętrzna. Dodatkowo wydana została decyzja organu nadzoru budowanego o wyłączeniu części obiektu z użytkowania. Budynek może być w przyszłości wykorzystywany w całości w działalności gospodarczej, ale po gruntownym remoncie spalonej części. Chociaż czasowa niemożność wykorzystywania obiektu w następstwie decyzji podatnika o remoncie lub modernizacji nie powoduje możliwości stwierdzenia, że nie jest on i nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej (wyrok NSA z 16 lutego 2006 r., sygn. akt II FSK 301/05), jednak tu wyłączenie nie nastąpiło na skutek podjęcia decyzji o remoncie, lecz w wyniku zdarzenia niezależnego od woli przedsiębiorcy.

Powszechnie przyjmuje się, że wyłączenie ze względów technicznych powinno mieć charakter bieżący i stały ("nie jest i nie może być wykorzystywany"). Jak słusznie jednak zauważył WSA w wyroku z 26 września 2008 r. (sygn. akt I SA/Kr 668/08):

"przyczyna wyłączająca korzystanie z przedmiotu opodatkowania w prowadzonej działalności musi istnieć w momencie rozpatrywania istnienia lub jego braku obowiązku podatkowego, a nie jak przyjęły organy "na zawsze". W tym czasie winna mieć charakter bieżący i stały (trwały - co jednak nie oznacza, iż nieodwracalny). Przecież także w przypadku skażenia gruntów po odpowiedniej ich rekultywacji w przyszłości można by je użytkować."

Dodajmy do tego wspomniane stanowisko MF w piśmie Dyrektora Departamentu Podatków Lokalnych i Katastru z dnia 11 marca 2003 r., nr LK-272/LP/03/PP, które w jednym przynajmniej punkcie nie jest kwestionowane, gdy mowa o tym, że sytuacja niemożności korzystania ze względów technicznych będzie miała miejsce "w szczególności w przypadku wydania przez organ nadzoru budowlanego, na podstawie art. 68 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (...), decyzji o opróżnieniu bądź wyłączeniu z użytkowania całości lub części budynku ze względu na jego zły stan techniczny".

Sumując, skoro budynek pytającego został uszkodzony z przyczyn niezależnych od niego i organ nadzoru budowlanego wydał decyzję o wyłączeniu części tego obiektu z użytkowania, istnieją - naszym zdaniem - podstawy do zastosowania do spalonej części obiektu stawki niższej, właściwej dla "budynków pozostałych", przez okres remontu wymuszonego okolicznościami zewnętrznymi.