Gazeta Podatkowa nr 81 (1018) z dnia 10.10.2013

PCC od transakcji zbycia nieruchomości zwolnionej z VAT

Jesteśmy czynnym podatnikiem VAT. Zamierzamy sprzedać udział w nieruchomości zabudowanej. Nieruchomość została zakupiona w 2009 r. od osoby fizycznej jako gospodarstwo rolne. Nie ponieśliśmy żadnych nakładów na tę nieruchomość. Czy możemy zastosować zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT? Czy w związku z tym mamy obowiązek zapłacić PCC u notariusza?

Rozliczenie VAT

Zbycie udziału we współwłasności nieruchomości należy traktować w kategorii sprzedaży towarów. Powyższe stanowisko potwierdziła uchwała NSA z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11. NSA uznał, iż sprzedaż udziału we współwłasności budynku, tak jak i udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, prowadzi do przeniesienia na nabywcę takiego udziału prawa do rozporządzania tymi towarami tak jak właściciel.

W przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy właściciel (współwłaściciel) przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawnia go do tego wysokość jego udziału.

Co do zasady, sprzedaż nieruchomości zabudowanej jest opodatkowana. Jednakże ustawodawca w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (Dz. U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.) wprowadził pewne wyjątki od wskazanej powyżej zasady. Z ww. przepisu wynika, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1) wybudowaniu lub

2) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z pytania, nieruchomość została nabyta od osoby fizycznej. Organy podatkowe w takiej sytuacji przyjmują, że nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Zatem sprzedaż nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednak w sytuacji, gdy dostawca nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie tego przepisu, ustawodawca umożliwił podatnikom skorzystanie ze zwolnienia z pkt 10a ust. 1 art. 43. Z przepisu tego wynika, że zwolniona z VAT jest sprzedaż budynków (budowli itp.) - pomimo że dokonywana jest w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia, jeżeli:

1) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do odliczenia VAT,

2) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (warunek ten nie ma zastosowania, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat).

Tak więc w sytuacji przedstawionej w pytaniu sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej budynkami jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Skutki w zakresie PCC

Obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych wynika z ustawy o PCC (Dz. U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 ze zm.). Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych co do zasady podlega obowiązkowi zapłaty tego podatku na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy. Przewiduje ona jednak także pewne zwolnienia od obowiązku uiszczania PCC, a także czynności, co do których obowiązek zapłaty PCC w ogóle nie zachodzi.

Co do zasady, nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część (art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).

Chociaż ogólna reguła zawarta w ustawie o PCC przewiduje brak obowiązku podatkowego w zakresie czynności cywilnoprawnych opodatkowanych lub zwolnionych z podatku VAT, jednak art. 2 pkt 4 lit. b ustawy zawiera niekorzystny dla podatników wyjątek. Zwolnienie nie dotyczy bowiem sytuacji, gdy czynność cywilnoprawna polega na sprzedaży nieruchomości lub jej części. Zatem w przedstawionej w pytaniu sytuacji, pomimo faktu, że transakcja sprzedaży udziału w nieruchomości będzie zwolniona z podatku VAT, zajdzie jednak obowiązek podatkowy w zakresie PCC.

Ustawa o PCC przewiduje jednak także zwolnienia z obowiązku uiszczania podatku z uwagi na rodzaj dokonywanej czynności. Ponieważ Czytelnicy nabyli nieruchomość jako gospodarstwo rolne, mogą skorzystać ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 9 pkt 2 ustawy. Stanowi on, że zwalnia się od PCC przeniesienie m.in. w drodze umowy sprzedaży własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy. Jeżeli zatem zbywana nieruchomość spełnia warunki określone w art. 9 pkt 2 ustawy o PCC, Czytelnicy nie będą musieli uiszczać ani podatku VAT, ani PCC.

Ponieważ przy transakcji sprzedaży nieruchomości płatnikiem PCC jest notariusz, który pobiera należny podatek przy sporządzaniu aktu notarialnego, w interesie Czytelników leży wskazanie mu podstawy prawnej zwolnienia od PCC. Jeżeli zatem czynność sprzedaży nieruchomości spełnia przesłanki określone w art. 9 pkt 2 ustawy o PCC, to obowiązkiem notariusza zamiast pobrania podatku jest zamieszczenie podstawy prawnej zwolnienia w akcie notarialnym. Obowiązek notariusza wynika z § 4 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie sposobu pobierania i zwrotu podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2013 r. poz. 179 ze zm.).