Jak skutecznie przenieść składnik majątku spółki cywilnej na nowego wspólnika tej spółki?

Trzech wspólników tworzących spółkę cywilną zakupiło nieruchomości na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Po jakimś czasie ze spółki wystąpił jeden ze wspólników, a później przystąpiła do niej inna osoba fizyczna. Czy w związku z tym, iż w skład majątku spółki wchodzi nieruchomość, stosowne aneksy do umowy spółki związane z wystąpieniem, a następnie z przystąpieniem nowego wspólnika powinny być sporządzane w formie aktu notarialnego i jakie skutki w podatku dochodowym co do amortyzacji nieruchomości wywołuje niedochowanie formy czynności prawnych?

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na art. 158 zd. 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeżeli ta szczególna forma czynności prawnej nie zostanie zachowana, wówczas według art. 73 § 2 zd. 1 K.c., czynność ta jest nieważna. W związku z tym zakładamy, że wspólnicy spółki cywilnej nabywając nieruchomość w ramach współwłasności łącznej (gdyż tylko w ramach takiej współwłasności mogli dokonać zakupu na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej w formie wskazanej spółki), zawarli stosowną umowę w formie aktu notarialnego.

Jak podniesiono w zapytaniu, po pewnym czasie wystąpił ze spółki jeden ze wspólników, a później na jego miejsce wstąpiła do spółki inna osoba. Jeżeli wystąpienie wspólnika lub wspólników powoduje tylko zmniejszenie stanu osobowego spółki do co najmniej dwóch wspólników, to spółka istnieje nadal, zachowuje zdolność do prowadzenia działalności gospodarczej, a jej majątek staje się majątkiem tych wspólników we współwłasności bezudziałowej. Wystąpienie ze spółki, w przeciwieństwie do rozwiązania spółki, nie prowadzi do likwidacji majątku spółki, a rozliczenie wspólnika występującego ze spółki następuje według zasad określonych w art. 871 K.c. Przepis ten nakazuje zwrócić w naturze występującemu ze spółki wspólnikowi tylko rzeczy wniesione do spółki do używania, czyli nieobjęte majątkiem spółki. Jego zaś udział w majątku spółki wyraża się wierzytelnością pieniężną, która obciąża pozostałych w spółce wspólników. Nie ma przy tym znaczenia, czy w skład tego majątku wchodzą także nieruchomości, skoro wszystkie jego składniki przechodzą na własność wspólników. Nie następuje zatem przeniesienie w naturze na rzecz wspólników własności udziału występującego ze spółki, a przekształcenie tego udziału w należność pieniężną, co w konsekwencji oznacza, że zmniejszeniu ulega krąg udziałowców w majątku wspólnym. Jeżeli zaś w takim przypadku nie może być także mowy o przeniesieniu prawa w drodze czynności prawnej, to wyłączone jest stosowanie art. 158 K.c. Z kolei brak przewidzianej w ustawie szczególnej formy czynności dla sposobu rozliczenia występującego ze spółki cywilnej wspólnika pozwala mu z pozostałymi w spółce wspólnikami rozliczyć się w sposób dowolny, z zachowaniem zasady swobody kontraktowej - art. 353¹ K.c. (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z 16 marca 2005 r., sygn. akt II CK 700/04).

Z kolei w postanowieniu z 14 stycznia 2005 r., sygn. akt III CK 178/04 Sąd Najwyższy wskazał, że jakkolwiek przepisy nie wymagają dla oświadczenia wspólnika spółki cywilnej o wypowiedzeniu swego udziału formy szczególnej ani pod rygorem nieważności, ani dla wywołania skutku przewidzianego w art. 871 K.c., to jednak dla zapewnienia możliwości wpisu w księdze wieczystej zmiany właściciela nieruchomości wynikłej z tego oświadczenia niezbędne jest, w świetle art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zachowanie dla niego formy pisemnej z notarialnym poświadczeniem podpisu.

Przenosząc te poglądy na grunt naszej sprawy, możemy stwierdzić, że wystąpienie jednego ze wspólników spółki cywilnej spowodowało, że właścicielami majątku przynależnego spółce cywilnej, w tym również nieruchomości, stali się na zasadach współwłasności łącznej pozostali wspólnicy. Zmiany uprawnień właścicielskich w odniesieniu do nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. I tutaj występuje dość istotny problem. Jak już była mowa, sam fakt uchwały wspólników, czy zmiany umowy spółki w przedmiocie ustąpienia ze spółki jednego z nich nie wymaga szczególnej formy, jednak dla zapewnienia możliwości wpisu zmian właścicielskich w księdze wieczystej ustawodawca wymaga w art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.) dokumentu z podpisami notarialnie poświadczonymi. Takiego dokumentu jednak nie ma. W tym stanie rzeczy, mimo że pozostali w spółce cywilnej wspólnicy stali się wyłącznymi współwłaścicielami nieruchomości, to w oparciu o zmianę umowy spółki dokonaną w formie pisemnej zwykłej ich "zmienione" prawo własności (współwłasności) nie może zostać w tej księdze ujawnione. W tym stanie rzeczy pozostaje droga nakreślona w art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a mianowicie wytoczenie powództwa przeciwko wspólnikowi, który wystąpił ze spółki, o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Odwrotnie natomiast sytuacja będzie się przedstawiać w przypadku przystąpienia nowego wspólnika do rzeczonej spółki cywilnej. Według Sądu Najwyższego, przystąpienie nowego wspólnika do spółki cywilnej, w której wspólnikom przysługuje współwłasność łączna nieruchomości, wymaga zachowania formy szczególnej obowiązującej przy przeniesieniu własności nieruchomości (uchwała z 9 lutego 2007 r., sygn. akt III CZP 164/06).

Z naszych rozważań wynika, że ustąpienie ze spółki jednego z dotychczasowych wspólników spółki było skuteczne. Pozbawione skutków prawnych jest natomiast przystąpienie do spółki nowego wspólnika z powodu wymaganej w tym przypadku formy aktu notarialnego. Oznacza to, że spółka cywilna istnieje w składzie, jaki pozostał po ustąpieniu wspólnika i pozostali w spółce dotychczasowi dwaj wspólnicy stali się wyłącznymi współwłaścicielami nieruchomości, zachowując prawo do jej amortyzacji.