Biuletyn Informacyjny dla Służb Ekonomiczno - Finansowych nr 24 (815) z dnia 20.08.2013

Sprzedaż mieszkania poniżej jego ceny zakupu

W 2009 r. kupiłem mieszkanie na cele mieszkaniowe. Prowadzę działalność gospodarczą, ale mieszkanie to nigdy w tej działalności nie było wykorzystywane. Obecnie zamierzam je sprzedać, ale za cenę niższą niż cena, po której je kupiłem. Czy w tym przypadku będę musiał zapłacić podatek dochodowy?

Na początku należy podkreślić, że pomimo, iż podatnik prowadzi działalność gospodarczą, sprzedaż mieszkania powinien rozliczyć poza tą działalnością - w ramach tzw. "odpłatnego zbycia majątku prywatnego", o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PDOF. Takie rozliczenie jest właściwe bez względu na to, czy mieszkanie to podatnik wykorzystywał w działalności gospodarczej, czy też nie. Jak bowiem wynika z art. 10 ust. 3 ustawy o PDOF, przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PDOF mają zastosowanie także m.in. do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego czy lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Generalnie sprzedaż nieruchomości dokonywana w ramach zbycia prywatnego majątku powoduje powstanie przychodu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Wynika to z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PDOF. Nie zawsze jednak z tytułu tej sprzedaży trzeba płacić podatek dochodowy, gdyż w tym zakresie przewidziano pewne zwolnienia, które na przełomie ostatnich lat ulegały zmianie. Szczegółowe regulacje w tym zakresie tu pomijamy. Zaznaczamy jedynie, że do sprzedaży nieruchomości kupionej (wybudowanej) w 2009 r. zastosowanie mają przepisy ustawy o PDOF w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Z kolei dochody z tej sprzedaży mogą być zwolnione od podatku, gdy przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości zostanie przeznaczony w okresie 2 lat na cele mieszkaniowe, które szczegółowo zostały określone w art. 21 ust. 25 ustawy o PDOF (patrz - art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy).

W przypadku sprzedaży mieszkania nabytego w 2009 r. podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o PDOF, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanej nieruchomości (por. art. 30e ust. 2 ustawy o PDOF). Od tak ustalonej podstawy należy obliczyć podatek z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, stosując stawkę 19%. Podatek ten należy wpłacić do urzędu skarbowego w terminie złożenia zeznania podatkowego za dany rok podatkowy (czyli do 30 kwietnia roku następnego).

Ustalenie przychodu z tytułu sprzedaży prywatnej nieruchomości

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości prywatnej jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli cena ta, bez uzasadnionej przyczyny, będzie znacznie odbiegała od wartości rynkowej nieruchomości, przychód określi organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wynika to z art. 19 ust. 1 ustawy o PDOF.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane. Jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 29 maja 2013 r., nr IPPB4/415-226/13-4/MP, należy tu stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia. Za koszty sprzedaży nieruchomości (lub praw majątkowych) uważa się zatem wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do takich kosztów można zatem zaliczyć np. związane ze sprzedażą koszty wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.

Ustalenie kosztów podatkowych

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości prywatnej stanowią natomiast udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy o PDOF). Koszty te są co roku podwyższane o wskaźnik inflacji (patrz - art. 22 ust. 6f ww. ustawy).

Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena, jaką podatnik zapłacił zbywcy za lokal mieszkalny będący obecnie przedmiotem sprzedaży.

Podsumowując:

W pytaniu wskazano, że podatnik zamierza sprzedać mieszkanie kupione w 2009 r. Sprzedaż ta nastąpi - jak zakładamy - w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Spowoduje zatem powstanie przychodu. Ponieważ jednak podatnik sprzeda tę nieruchomość poniżej ceny, za którą ją nabył, to koszty uzyskania z tytułu zbycia przewyższą kwotę przychodu (zakładamy, że kwota tego przychodu nie odbiega od wartości rynkowej). W konsekwencji dochód nie powstanie. Nie będzie zatem trzeba płacić podatku dochodowego.

Przypominamy, że sprzedaż nieruchomości prywatnej dokonywaną w ciągu 5 lat, liczonych jak wyżej, trzeba wykazać w zeznaniu PIT-39 (dotyczy nieruchomości kupionych po 31 grudnia 2008 r.). Zeznanie to trzeba złożyć również w przypadku, gdy na tej transakcji poniesiono stratę. W zeznaniu tym wykazuje się bowiem nie tylko kwotę uzyskanego przychodu, kosztów uzyskania przychodów i sumę odpisów amortyzacyjnych, ale także dochód uzyskany z tej transakcji lub kwotę poniesionej straty. Wykazuje się także kwotę dochodu zwolnionego od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PDOF (jeżeli zwolnienie to przysługuje - dotyczy zwolnienia ze względu na przeznaczenie przychodu w ciągu 2 lat na cele mieszkaniowe).